Quelques mots sur la question du logement social en France.

2017/4/2 publié dans  Lectures

J’ai été amené à faire quelques recherches sur le logement social en France dernièrement. Voici quelques notes tirées en grande partie de la lecture de Idées reçues sur le logement social de Jean-Marc Stébé paru aux Éditions Le Cavalier Bleu avec quelques ajouts tirés d’autres sources par-ci par-là, en lien avec les Alpes-Maritimes. Les notes suivantes n’épuisent ni le sujet, ni la richesse du livre de Jean-Marc Stébé.

Quelques principes

« Il n’y aura pas de mixité sociale et urbaine et d’équilibre social de l’habitat sans réalisation de logements sociaux là où il y en a peu ou pas du tout. » Par ces mots, la loi relative à la Solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 marque la volonté du législateur de réussir la mixité urbaine. Chaque commune de plus de 3 500 habitants intégrée dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants est dans l’obligation de disposer d’au moins 20 % de logements sociaux. La loi du 18 janvier 2013 renforce les obligations de la loi SRU en relevant le seuil minimum de logements sociaux à 25 %.

Tous les trois ans, la loi fixe à chaque commune des objectifs de logements sociaux à construire. Le bilan triennal (2011-2013) révèle que la quasi-totalité des villes-mères (centre d’une agglomération) ont atteint leurs objectifs. En revanche, ce sont surtout les communes des banlieues résidentielles très peu dotées en HLM qui se montrent réticentes à l’accueil de logements sociaux sur leur territoire. Elles sont particulièrement représentées dans nombre de départements dont bien sûr, ceux de Provence-Alpes-Côte d’Azur.

La loi « Duflot » pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) de 2015 augmente les sanctions à l’endroit des communes en état de carence. En effet, les préfets ont désormais la possibilité d’infliger des pénalités pouvant aller jusqu’à 10 % des dépenses réelles de fonctionnement des communes sanctionnées – et non 5 % comme avant 2013. En outre, les communes faisant l’objet d’un état de carences de HLM sont susceptibles de se voir imposer 30 % de logements sociaux dans toute opération de construction d’immeubles collectifs comportant plus de 12 logements.

Critères d’attribution

Ces obligations légales étant posées, chaque année, sur le plan national, 480 000 ménages arrivent dans un logement HLM qui s’est libéré ou qui vient d’être livré, mais 1,7 million de demandes de logements restent non pourvues, dont 500 000 demandes émanant de locataires résidant déjà dans un logement social. Dans certaines régions, le marché du locatif social est tellement tendu que certains bailleurs sociaux voient leur patrimoine ipso facto affecté aux réservataires (collectivités territoriales, préfecture, « Action logement » qui correspond à l’ancien 1 % logement) qui ont participé ou garanti la construction. L’exemple « des Jardins de Provence » à Grasse est à cet égard significatif : avec 98 logements locatifs sociaux, cet ensemble résidentiel comprend 6 petits immeubles de 4 niveaux, totalisant 98 appartements, dont 32 2-pièces, 48 3-pièces, 13 4-pièces et 5 5-pièces. Certains logements du rez-de-chaussée disposent d’un petit jardin privatif. Tous les logements bénéficient d’une place de parking en sous-sol. Économes en énergie, les 98 logements répondent aux exigences de la certification Habitat & Environnement Profil A et du label Qualitel Très Haute Performance Énergétique (THPE) 2005. Le chauffage des logements est assuré par 6 micro-chaufferies au gaz, tandis que la production d’eau chaude sanitaire bénéficie des apports énergétiques de capteurs solaires. Le coût de réalisation de ces logements, financés avec des prêts sociaux (88 PLUS) et très sociaux (10 PLAI), s’élève à 11,88 millions d’euros, soit 1 806 €/m² habitable.
La quittance mensuelle (loyer, charges comprises) s’élève en moyenne pour un 2-pièces à 436 € en PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) et 488 € en PLUS (prêt locatif à usage social), 545 € en PLAI pour un 3-pièces et 584 € en PLUS, 636 € pour un 4-pièces en PLAI et 703 € en PLUS, et enfin 686 € pour un 5-pièces en PLAI et 753 € en PLUS. Les logements ont été attribués aux collectivités et organismes ayant subventionné l’opération : la préfecture (29 logements), la CAPAP (24 logements), La Poste (6 logements), la SRIAS (6 logements), le ministère de la Justice (4 logements) et les collecteurs d’Action Logement Solendi, CIL Méditerranée et Cilgère (28 logements).

Dans ces conditions, la pénurie de logements sociaux reste criante et alimente le sentiment selon lequel les attributions sont injustes : les demandeurs sont découragés devant les délais d’attente bien trop longs tandis que les prix des loyers dans le secteur immobilier privé se sont envolés. Ils deviennent sensibles aux thèses frontistes d’une préférence qui serait accordée aux étrangers. En réalité, l’attribution d’HLM correspond à des critères précis.

Les conditions d’accès définies par la loi sont désormais la citoyenneté française, ou pour les personnes d’origine étrangère la possession d’un titre de séjour régulier, le niveau de ressources et l’obligation de ne pas être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins.

Chaque candidature est examinée selon trois critères :

  • l’adéquation entre la taille du logement et la composition familiale,
  • le taux d’effort du demandeur, entendons le loyer à payer après déduction éventuelle de l’Allocation personnalisée au logement (APL),
  • la proximité avec le lieu de travail. La CAL (COMMISSION D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS) rend sa décision après un vote à la majorité des membres présents ou représentés et, en cas de partage égal des voix, celle du maire est prépondérante.

Depuis mars 2007, la loi « DALO » institue le Droit au logement opposable et diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. L’État doit répondre d’un résultat en matière de logement, notamment pour les personnes se trouvant dans des situations très difficiles : sans domiciles fixes, femmes isolées avec enfants, travailleurs pauvres, personnes vivant dans un logement insalubre.

Selon les chiffres d’octobre 2015 publiés par le ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, de 2008 à début 2014, on dénombre au total 146 000 personnes reconnues comme pouvant bénéficier du dispositif prévu par la loi DALO, mais seulement 91 000 d’entre elles ont pu être logées.

Le Front National a eu maintes fois l’occasion de dénoncer le traitement préférentiel accordé aux étrangers dans l’attribution des logements et le rôle néfaste des « jeunes des cités », décrits en étrangers hostiles. Tout d’abord, la tentation est grande de confondre les ZUS (zones urbaines sensibles) avec les HLM et les HLM avec les ZUS, d’où l’idée reçue selon laquelle tous les quartiers HLM sont situés au sein des zones urbaines sensibles. Pourtant, toutes les ZUS ne sont pas des quartiers d’habitat social, et que tous les HLM ne sont pas dans ces zones sensibles. Ensuite, il faut souligner que les ménages étrangers du parc social ont continué au cours des deux décennies 1990 et 2000 à éprouver des difficultés à obtenir un logement social. Selon l’INSEE, l’ancienneté relative aux demandes est plus importante pour les ménages étrangers comparée à l’ensemble des autres ménages en attente d’un HLM.

Le mythe des « jeunes des cités » est souvent associé à l’idée reçue selon laquelle ces jeunes des HLM sont des étrangers. La confusion entre ces deux registres (l’âge et la nationalité) trouve très certainement son fondement dans l’idée selon laquelle de nombreux jeunes résidant dans les quartiers d’habitat social ont des parents étrangers. Cela n’est pas la réalité dans la mesure où ces jeunes ont pour la majorité d’entre eux des parents de nationalité française, il faut souvent remonter à plusieurs générations pour trouver le statut d’étranger chez leurs ascendants.

Le respect de la loi dans la région PACA

On le voit, les constructions de logements sociaux demeurent très insuffisantes malgré un arsenal législatif récent qui vient compléter des lois sur le sujet déjà nombreuses.

Un certain nombre de communes continue pourtant à préférer payer des amendes plutôt que de respecter la loi de la République. Parmi ces communes récalcitrantes, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur est la région la plus représentée avec 17 communes : Contes, Le Cannet, Pégomas (Alpes-Maritimes), Carry-le-Rouet, Eguilles, Gémenos, Les Pennes-Mirabeau, Mimet, Plan-de-Cuques (Bouches-du-Rhône) Carqueranne, Fréjus, La Crau, Le Castellet, Lorgues, Solliès-Toucas (Var), Pernes-les-Fontaines, Saint-Saturnin-lès-Avignon (Vaucluse). On le voit, la neuvième circonscription est bien représentée. Certains maires sont d’ailleurs en charge de voter ces lois. À cet égard, prenons l’exemple de la ville du Cannet de Mme Tabarot, maire en charge d’exécuter la loi dans sa commune et député chargée de voter ladite loi.

Le Cannet n’engage aucun programme immobilier de plus de 12 logements afin d’éviter de se voir imposer 30 % de logements sociaux dans leur projet. Le préfet des Alpes-Maritimes a bien tenté de préempter un terrain, la maire a préféré retirer le terrain de la vente, ce qui n’a pourtant pas occasionné pour cette commune d’augmentation des sanctions, alors qu’elle ne compte que 7 % de logements sociaux.

Avec ses 14 % de logements sociaux, Grasse est bien loin des 25 % imposés par la loi SRU (Solidarité et de renouvellement urbain) et a dû payer en 2016 une pénalité d’un million d’euros dégrevée de 250.000 euros. À Grasse, près de 800 personnes sont en attente d’un logement social en 2016

Dans les Alpes-Maritimes, une quarantaine de communes sont en retard par rapport à la loi SRU. C’est beaucoup lorsque l’on sait que vingt-deux d’entre elles sont carencées, c’est-à-dire que l’État a fait l’analyse que tout n’est pas mis en place pour rattraper le retard.

Dans certains cas, la non-rétroactivité de la loi ne permet pas d’appliquer des augmentations significatives de l’amende relative à la carence de HLM à partir du moment où une commune engage la construction de logements sociaux au cours de la dernière année du bilan triennal.

Si on omet que des élus bafouent la loi et les citoyens, ces petits arrangements avec la loi ne sont pas sans conséquence néfastes. En effet, que deviennent ceux qui ne peuvent pas se loger dans un parc locatif privé trop onéreux et qui ne se voient pas proposer de logements sociaux ? Ils se retournent vers des villes où sévissent de véritables marchands de sommeil qui louent des endroits insalubres. On a beau jeu ensuite de se lamenter sur le déclassement et la paupérisation de certains quartiers. L’exemple de Grasse montre que les quartiers paupérisés ne sont pas forcément des quartiers HLM.